도시계획소개
미래와 꿈이 있는 도시, 대덕구의
도시계획을 소개합니다.
정비사업
주택재개발사업이란?
주택재개발사업은 정비기반이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정비구역안에서 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법에 따릅니다.
대상구역
- 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역
- 건축물이 노후·불량하거나 과도하게 밀집되어 있어 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
- 철거민이 50세대 이상 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 정비기반시설이 불량하고 주거환경이 열악한 지역
- 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역
추진위원회 구성
토지 등 소유자 과반수에 동의를 얻어 위원장을 포함한 5인 이상의 위원(감사포함)으로 구성 하여야 함
조합설립
- 토지 등 소유자의 3/4 이상의 동의를 얻어 정관 등의 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 함
- 조합은 법인으로 하며 조합설립 인가를 받은 날부터 30일 이내 등기하여야 함
- 조합원은 토지 등 소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 함
사업시행인가
- 사업시행자는 사업시행계획서에 정관 등의 서류를 첨부하여 시장·군수에 제출하고 사업시행인가를 받아야 함
- 시장·군수는 공람공고 및 의견청취 등을 거쳐 사업시행인가 고시
관리처분계획
종전의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리로 변환시키는 계획으로서 주택 등의 분양과 주민의 비용부담을 확정하는 사업절차로 사업시행자는 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 주민들에게 통지하고 30 - 60일의 기간동안 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립하여야 하며 시장·군수의 인가를 받아야만 기존 건축물의 철거를 할 수 있음
관리처분계획
- 1세대가 1이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급
- 분양예정 대지 또는 건축물의 추산액 : 시·도조례에 따라 산정하되, 시장·군수가 추천하는 2인이상의 감정평가업자의평가의견을 참작
- 종전 토지 또는 건축물의 가격 : 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균
- 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하는 경우에는 종전 및 분양예정인 토지 또는 건축물의 가격을 조합원 전원이 합의하여 산정할 수 있음
주택재건축사업이란?
주택재건축사업은 정비기반시설이 양호하고, 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정비구역안 또는 정비구역이 아닌 구역에서 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하는 방법에 따릅니다.
대상구역
- 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역
- 건축물이 노후·불량하거나 과도하게 밀집되어 있어 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
- 철거민이 50세대 이상 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 정비기반시설이 불량하고 주거환경이 열악한 지역
- 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역
추진위원회 구성
개략적인 사업계획서의 작성, 조합정관 초안작성 등 조합설립인가를 위한 준비업무를 하는 추진위원회로 토지등 소유자 1/2 이상의 동의를 얻어 시장·군수의 승인을 받아야 함 (주택재건축사업도 동일)
조합설립
- 토지등소유자의 3/4 이상의 동의를 얻어 정관 등의 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 함
- 조합은 법인으로 하며 조합설립 인가를 받은 날부터 30일 이내 등기하여야 함(주택재건축사업도 동일)
- 조합원은 토지등소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표 하는 1인을 조합원으로 함(주택재건축사업도 동일)
- 조합이 직접 사업을 시행하거나, 조합원 1/2 이상의 동의를 얻어 시장·군수 또는 주택공사등과 공동으로 시행
- 다음에 해당할 때에는 시장·군수가 직접 시행하거나 주택공사등을 시행자로 지정할 수 있음
- 토지등소유자의 3/4 이상의 동의를 얻어 정관 등의 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 함
- 조합은 법인으로 하며 조합설립 인가를 받은 날부터 30일 이내 등기하여야 함(주택재건축사업도 동일)
- 조합원은 토지등소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표 하는 1인을 조합원으로 함(주택재건축사업도 동일)
- 조합이 직접 사업을 시행하거나, 조합원 1/2 이상의 동의를 얻어 시장·군수 또는 주택공사등과 공동으로 시행
- 다음에 해당할 때에는 시장·군수가 직접 시행하거나 주택공사등을 시행자로 지정할 수 있음
사업시행인가
- 사업시행자는 사업시행계획서에 정관등의 서류를 첨부하여 시장·군수에 제출하고 사업시행인가를 받아야 함
- 정관등(조합원 과반수 동의)이 정하는 바에 따라 토지등 소유자의 동의를 얻어야 한다
관리처분계획
- 종전의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리로 변환시키는 계획으로서 주택 등 의 분양과 주민의 비용부담을 확정하는 사업절차로 사업시행자는 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 주민 들에게 통지하고 30 - 60일의 기간동안 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립하여야 하며 시장·군수의 인가를 받아 야만 기존 건축물의 철거를 할 수 있음
- 관리처분계획 주요기준은 세대가 1이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급 분양예정 대지 또는 건축물의 추산액 : 시·도 조례에 따라 산정하되, 시장·군수가 추천하는 2인 이상의 감정평가업자의 평가의 견을 참작
- 종전 토지 또는 건축물의 가격 : 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균
- 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하는 경우에는 종전 및 분양예정인 토지 또는 건축물의 가격을 조합원 전원이 합의하여 산정할 수 있음
이전고시 절차
준공인가 후 확정측량을 하고 토지분할 후 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전
※ 효율적 사업추진을 위하여 필요한 경우에는 부분적으로 준공인가를 받아 이전고시가 가능
청산금
- 분양자의 종전 토지 또는 건축물의 가격과 분양 받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자가 이전의 고시 후에 그 차액(청산금)을 징수 또는 지급
- 정관 등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후 이전 고시일까지 일정기간별로 분할징수 또는 분할지급 가능
주거환경개선사업이란?
주거환경개선사업은 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로써 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다.
대상구역
- 1985.6.30 이전에 건축된 무허가건축물 등으로서 노후·불량건축물의 수가 50% 이상인 지역
- 개발제한구역으로서 그 구역지정 이전의 노후·불량건축물의 수가 50% 이상인 지역
- 주택재개발구역안 토지면적 50% 이상의 소유자와 토지 등 소유자의 50% 이상이 주택재개발사업의 시행을 원하지 아니하는 지역
- 철거민이 50세대 이상 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 기반시설이 불량하고 주거환경이 열악한 지역
- 노후·불량건축물이 밀집되어 주거지의 기능을 다하지 못하거나 도시미관을 현저히 훼손하고 있는 지역으로 정비기반시설이 양호하고, 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
사업시행 방법
- 시장·군수가 정비구역안에서 정비기반시설을 새로이 설치하거나 확대하고 토지등소유자가 스스로 주택을 개량하는 방법
- 시장·군수 또는 주택공사등이 정비구역의 전부 또는 일부를 수용하여 주택을 건설한 후 토지등소유자에게 우선 공급하는 방법
- 시장·군수 또는 주택공사등이 환지로 공급하는 방법
사업시행자
공람공고일 현재 해당 정비예정구역안의 토지 또는 건축물 소유자 또는 지상권자의 3분의 2이상(정비구역안에서 정비기반시설을 새로이 설치하거나 확대하고 토지등 소유자가 스스로 주택을 개량하는 경우에는 과반수)의 동의와 세입자 세대수 과반수의 동의를 각각 얻어 시장·군수가 직접 시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정하여 시행하게 할 수 있음
사업시행인가
- 분양주택
- 공급대상 및 순위
1순위 : 기준일(정비구역 지정을 위한 공람공고일 또는 시장·군수가 시·도지사의 승인을 얻어 별도로 정하는 날) 현재 당해 주거환경개선구역안에 주택이 건설될 토지 또는 철거예정인 건축물을 소유하고 있는 자로서 당해 구역 안에 거주하고 있는 자
2순위 : 기준일 현재 당해 구역안에 주택이 건설될 토지 또는 철거예정인 건축물을 소유하고 있는 자 (법인인 경우에는 사회복지를 목적으로 하는 법인에 한한다)로서 당해 정비구역안에 거주하고 있지 아니하는 자
3순위 : 기준일 현재 다른 주거환경개선사업을 위한 정비구역안에 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자로서 당해 정비구역안에 거주하고 있는 자
4순위 : 국토의계획및이용에관한법률 제2조제11호의 규정에 의한 도시계획사업으로 인하여 주거지를 상실하여 이주 하게 되는 자로서 당해 시장·군수가 인정하는 자
- 공급대상 및 순위
- 임대주택
- 공급대상 및 순위
1순위 : 기준일(정비구역 지정을 위한 공람공고일 또는 시장·군수가 시·도지사의 승인을 얻어 별도로 정하는 날) 현재 당해 주거환경개선구역안에 주택이 건설될 토지 또는 철거예정인 건축물을 소유하고 있는 자로서 당해 구역 안에 거주하고 있는 자
2순위 : 기준일 현재 당해 구역안에 주택이 건설될 토지 또는 철거예정인 건축물을 소유하고 있는 자 (법인인 경우에는 사회복지를 목적으로 하는 법인에 한한다)로서 당해 정비구역안에 거주하고 있지 아니하는 자
3순위 : 기준일 현재 다른 주거환경개선사업을 위한 정비구역안에 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자로서 당해 정비구역안에 거주하고 있는 자
4순위 : 국토의계획및이용에관한법률 제2조제11호의 규정에 의한 도시계획사업으로 인하여 주거지를 상실하여 이주 하게 되는 자로서 당해 시장·군수가 인정하는 자 - 주택의 규모
공공임대 : 전용면적 85㎡ 이하
국민임대 : 전용면적 60㎡ 이하
- 공급대상 및 순위
국가유공자 처분
- 주거환경개선구역내 국·공유지는 사업시행자에게 무상양여
- 주거환경개선구역내 국·공유지를 매각하는 경우 당해 점유자 또는 사용자에게 평가금액 (사업시행인가의 고시일 기준)의 80%로 매각
